Właściciel, lokator i... polskie prawo

Czy w Polsce istnieje "święte prawo własności"? Jak można o nie walczyć? Jakie prawa mają lokatorzy? Gdzie przebiega granica, której żadnej ze stron nie wolno przekroczyć? Zdaniem Wojciecha Hoehne, reprezentującego właścicieli nieruchomości - prezesa poznańskiego Zrzeszenia Właścicieli i Zarządców Domów prawo dotyczące wynajmu mieszkań jest chyba gorsze niż w czasach PRL-u.

Z tego wynika sytuacja właścicieli nieruchomości, która jak twierdzi Wojciech Hoehne jest nie do pozazdroszczenia. Czy w Polsce właściciel domu jest w gorszej sytuacji niż najemca? Jak działa prawo - lub dlaczego nie działa w sprawach najmu lokali, zapewnienia odpowiedniego stanu technicznego mieszkań ale też regulowania należności i zobowiązań? Co mówi o tym ustawa - czytaj na dole strony.

Dlaczego i właściciele i najemcy mówią o swojej sytuacji podobnie: każda strona uważa, że "ma gorzej", że prawo jej nie chroni. Kto ma rację? A może nie byłoby problemu, gdyby przede wszystkim zawsze zapisów prawa przestrzegano i sprawnie je egzekwowano? Właściciele domów i mieszkań - jeśli trafią na nieuczciwych najemców - tracą to, co mają, tracą swoją własność i często są bezradni - twierdzi Wojciech Hoehne.

Czego oczekują lokatorzy, szczególnie tych kamienic, które zmieniają właścicieli? - zapytaliśmy o to jednego z lokatorów słynnej w całej Polsce kamienicy przy ul. Stolarskiej w Poznaniu. Jego słowa odnoszą się też do innych mieszkańców kamienicy, w której wiele miesięcy temu pojawił się tzw. czyściciel.

Jarosław Urbański z Wielkopolskiego Stowarzyszenie Lokatorów zna problemy lokatorów nękanych przez czyścicieli kamienic. Jego słowa odnoszą się przede wszystkim do ludzi z domów przy ul. Piaskowej i Stolarskiej, ale także do ludzi z innych budynków.

Czy prawo jest złe - czy zła jest egzekucja prawa? Zdaniem Wojciecha Hoehne o tym, że rośnie liczba dłużników i lokatorów z wyrokami eksmisyjnymi decyduje opieszałość w wykonywaniu wyroków sądu. O problemie z niepłacącymi czynszu lokatorami mogą świadczyć liczby. W 2012 roku na odszkodowania dla właścicieli mieszkań i budynków, w których przebywają osoby z wyrokiem eksmisji, Poznań wydał ponad 10 milionów złotych. W tym roku może być podobnie. Jak twierdzą właściciele kamienic, problem ten z roku na rok staje się coraz większy.

Naszym gościem będzie Dariusz Szyndler, prawnik specjalizujący się w sprawach lokalowych i dotyczących nieruchomości.

Kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu?

Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

- pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub- używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku,

- Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

- Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego.

Wynajmujący nie ma innych możliwości wypowiedzenia umowy (niż powyższe), a wszelkie zapisy w umowie sprzeczne z poniższymi zasadami są nieważne. Zgodnie z ustawą wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.